6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Değişikliği hakkında geniş bir değerlendirme yapan Şehir Plancıları Odası (ŞPO) Antalya Şube Başkanı Funda Yörük, ‘Rezerv Yapı Talebi’ aşlığı hakkında, 'Rezerv yapı alanı tanımı ve kapsamı genişletilerek yeni yerleşim alanı ifadesi kaldırılmıştır. Bu durum özel mülke ait yerleşime konu parsellerin Bakanlıkça değerlendirileceği anlamı taşımaktadır. Yeni kentsel dönüşüm düzenlemesinde rezerv yapı talebi için de ön şart getirilmiştir. Bu kapsamda gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi adına Başkanlığa verilmesi gerekeceği ifade edilmektedir' dedi.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK YERİNE SALT ÇOĞUNLUK İLE KARAR ALINMASI
Başkan Funda Yörük, 'Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk ile karar alınabilecek. Yasada yapılan değişiklikle, tüm başvuru ve işlemlerde bina sakinlerinin 3`te 2`sinin onay vermesi gerekirken artık yüzde 50+1 kişinin onayı yeterli olacak. Yani yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılacak' diye konuştu.
'TEBLİGATLARDA YAZILI BİLDİRİM YERİNE İLAN VE E-DEVLETTEN BİLDİRİM USULÜ VE KAROT ALIMI İLE TAHLİYE VE YIKIM İÇİN KOLLUK KUVVETİNE BAŞVURU İMKÂNI'
Başkan Funda Yörük, 'Riskli Yapıların Tespiti Sürecinde Maliklere Tek Tek Tebligat Yapılmayacak. Riskli yapı tespitinin uygulanmasına itiraz hâlinde M 6/A (resen uygulama) kapsamında olduğu gibi kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanların açtırılması imkânı getirilmiştir. Kentsel dönüşüm kanunundaki yeni düzenlemeye göre riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak, bunun yerine aşağıdaki yollara başvurulacaktır: Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılacak, Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak, Muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilecek. Düzenlemede riskli yapı tespit işleminin muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacağı, ayrıca riskli yapıların Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edileceği belirtilmektedir' ifadelerini kullandı.
‘RİSKLİ YAPI TAHLİYESİ İÇİN TEK BİLDİRİM VE 90 GÜN SÜRE’
Başkan Yörük, 'Riskli yapılarda tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim / tebligat yapılmayacak, tek seferde 90 gün süre verilecektir. Bu tebligat maliklere tek tek değil, riskli yapı tespiti bildirimindeki gibi yapılacaktır (Binaya tutanağın asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim, muhtarlıkta 15 gün süreyle bildirim yolu). Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. (Madde 9) Tüm bunların yanı sıra yeni düzenlemede riskli yapının yıkımını engelleyenlere karşı kolluk kuvvetinin devreye gireceği de ifade edilmektedir' şeklinde konuştu.
‘KANUNA KONU ALANLARDA İMAR VE PARSELASYON PLANI İLANI VE İTİRAZ USULÜ’ VE ‘UYGULAMA ALANINA KONU İMAR VE PARSELASYON PLANLARINA İLAN İLE İTİRAZ USULÜ’
Yörük, 'Yeni düzenlemeyle birlikte uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilecektir. Kanun kapsamındaki alan ile parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planlarının; ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 15 gün süreyle ilan edileceğini aktaran düzenlemenin bahse konu bölümü şöyle devam etmektedir; Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşir. (Madde 10)' dedi.
Başkan Yörük açıklamasının devamında ise yeni yasayı başlık başlık şu şekilde özetledi:
'İNŞAAT YAPIMINA İLİŞKİN SÖZLEŞMELERİN TAMAMI İDARİ FESİH'
Yine Kanun’un önceki hâlinde sadece gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri idari fesih kapsamında iken yeni düzenlemede inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin tamamı bu kapsama alınmıştır. Öte yandan riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası da yeniden getirilmiştir.
'BAŞKANLIK TARAFINDAN YAPILACAK UYGULAMALARDA İMAR SÜRECİ'
Son olarak yeni düzenlemeyle Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla, başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de otuz gün içinde yapı kullanma izninin verileceği kararlaştırılmıştır.
'YÜRÜTMEYİ DURDURMA KARARINA İTİRAZ YOLU'
2577 sayılı İdari Yargılama Usul Kanunu’na (İYUK) geçici madde eklenerek hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç hasar tespit raporlarına dayalı açılan iptal davaları ivedi ve öncelikli işlem kapsamına alınmış, dosya inceleme ve karar verme süreçleri hızlandırılmış, yürütmeyi durdurma kararlarına itiraz yolu kapatılmış, istinaf süreci de 30 günden 15 güne indirilmiştir.
HİSSE SATIŞI VE SÖZLEŞME FESHİNDE DEĞİŞİKLİKLER
Hisse satış sürecinde tebligat, e-Devlet ve muhtarlıkta askı yoluyla yapılacağı düzenlemede şu ifadelerle belirtilmiştir; Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer; salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça / İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. (Madde 10)'
Başkan Yörük yasa ile ilgili yaptığı sonuç değerlendirmesinde ise şu şekilde konuştu: 'Rezerv yapı alanı tanımı ve kapsamı genişletilerek taşınmazların yeni yerleşim alanı ifadesi kaldırılmıştır. Bu durum özel mülke ait yerleşime konu talep edilmesi halinde Bakanlıkça değerlendirileceği anlamı taşımaktadır. Yerleşik alanlardaki riskli yapıları güvenli hale getirmek gerekçesiyle, bu yapılarda oturan vatandaşların ikamet edeceği yeni yerleşim alanları oluşturmak ve hasılat getirici uygulamalar oluşturmak amacıyla kamu mülkiyeti veya kamu mülkiyetinin hisseli olduğu alanlar olarak belirlenen rezerv yapı alanlarının, maliklerce talep edilmesi ve taşınmazın yüzde 30’unun başkanlığa devredilmesi veya aynı miktarının değerinin başkanlığa yatırılması koşuluyla mevcut yapılaşmış alanlarda da belirlenmesinin önü açıldı. Böylece maliklerin ve başkanlığın finansal sorunlarının çözümü için bir yol oluşturulmuştur.
SALT ÇOĞUNLUKLA KARAR ALINABİLECEK
Kentsel dönüşümde artık üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk ile karar alınabilecek. Ancak bu madde Kanun çıktıktan bir yıl sonra geçerli olacak. Yasada yapılan değişiklikle, tüm başvuru ve işlemlerde bina sakinlerinin 3`te 2`sinin onay vermesi gerekirken artık yüzde 50+1 kişinin onayı yeterli olacak. Yani yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılacak.
BAKANLIK TALEP OLMADAN RİSK TESPİTİ YAPABİLECEK
Yasada yapılan değişiklikle, Bakanlık veya ilgili idare vatandaşın talebi olmadan, eğer ki risk teşkil eden bir durum var ise ikamet ettiği konuta dair riskli yapı tespitinde bulunabilecek. Buna karşı koymaya çalışıldığında, kolluk kuvvetleri eliyle bu tespit zorla yaptırılabilecektir. Ayrıca Riskli yapı tespitine ilişkin ilgili mercilere, çok kısıtlı hale getirilen sürelerde yapılan itiraz reddedildiğinde ise, konut riskli yapı olarak ilan edilecek ve belirtilen süre içerisinde boşaltılmazsa yine kolluk kuvvetleri aracılığıyla tahliye edilebilecektir.
DAR GELİRLİLER İÇİN ZOR BİR DURUM
Vatandaş binasının riskli olduğunu biliyor ama binanın yıkım ve yeniden inşa süreci sonrasında ortaya çıkacak maliyeti karşılayacak gelire sahip değilse, kredi kullanamayacak durumda ise; dönüşümün sağlıklı tamamlanması için Bakanlık konuta ortak olabilecek, talep edilmesi halinde vatandaşı borçlandırabilecek ve borcun ödenememesi durumunda ipotek sahibi olarak mülkiyeti alacak ancak mirasçılara devretmenin mümkün olmadığı şekilde 'oturma izni' verecek.
YAPI DEĞİL KENT DÖNÜŞTÜRÜLMELİ
Yasa ile rezerv yapı ilanından riskli yapı kararına, tahliye işleminden yıkım kararına tüm süreçlerin deprem tehlikesinin bertarafı adına hızlı bir şekilde çözümlendiği, itiraz süreçlerinin daraltıldığı, davaların hızlandırılarak kapsamının sınırlandırıldığı ve finans ile ilgili farklı öneriler getirdiği görülmektedir. Yeniden inşa aşamasında plan askı ve itiraz süreçleri ile uygulama projesi aranmamasına kadar tüm süreçler de ayni şekilde özellikle riske maruz kalacak malikler ve taraflar düşünülerek tüm aktörler dikkate alınarak mevzuatın düzenlendiği anlaşılmaktır. Ayrıca bu kanunundaki değişikliklerin uygulamasına esas ilgili yönetmeliğin çıkması beklenmektedir. Ancak meslek odamızın kabulü, yapıları dönüştürmekten çok kentin ulaşım, sosyal donatı alanları, yeşil alanlarını arttırıcı nitelikte bütüncül planlama anlayışı ile hareket ederek Kentsel Dönüşüm yapma gerekliliğini vurgulamaktır. Bu doğrultuda afet öncelikli sakınım planları; ulaşım ve açık alanlar ilişkisi yeniden kurgulanarak kent bütününde çözümlerin nasıl üretileceği disiplinler arası bir çalışma ile değerlendirilerek ve politikalar oluşturularak mekansallaştırılmalıdır. Sadece yapı değil kent dönüştürülmeli ve bu durum teşvik edilmelidir.'
