Ev sahipleri, kira bedeline uygulanan yüzde 25 zam sınırını yetersiz buldukları için yeni yollar aramaktadırlar. Son zamanlarda kira tespit davalarındaki artışın büyük bir kısmının beş yıldan eski kiracılara yönelik olduğuna dikkat çeken hukukçular, son aylarda "kira uyarlama" davalarına olan talebin arttığına vurgu yapmaktadırlar.
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, ev sahipleri, kira bedelini artırmak amacıyla yüzde 25 zam sınırını aşmak için "kira tespit" davalarına başvurmuşlardır. Ancak bu davalar, beş yılını doldurmuş kiracılara yönelik olan tespit davalarından farklı olarak, "kira uyarlama" talepleri için belirli bir zaman kriteri içermemektedir. Özellikle 1-2 yıllık kiracılara karşı açılan bu davaların sayısında artış yaşandığı belirtilmektedir.
Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre, kiranın düşük olması tek başına bir uyarlama davasını haklı çıkarmamaktadır. Ev sahiplerinin öngörülemeyen sebeplerle davayı desteklemeleri gerekmektedir. Borçlar Kanunu'nun 138. maddesine göre, sözleşme sırasında taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde uyarlama davası açılabilmektedir. Ancak bu durumun, beklenmedik bir gelişmenin ve kiranın düşük kaldığının ispat edilmesini gerektirdiği ifade edilmektedir.
Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, son aylarda ev sahiplerinin uyarlama taleplerinde belirgin bir artış olduğunu belirtmektedir. Güngör, ev sahiplerinin kira bedelinin düşük olduğunu fark ederek kira tespit davası açtıklarını ancak bu davada beş yıl şartının bulunduğunu ifade etmektedir. Uyarlama davalarının zorlu olduğunu ve ev sahiplerinin öngörülemeyen gerekçeler sunmaları gerektiğini vurgulamaktadır.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, birkaç yıllık kiralamalarda ödenen kira bedeli ile gerçek kira değeri arasındaki makasın ciddi olduğunu belirterek, bu durumu olağanüstü bir durum olarak değerlendirmekte ve kira uyarlama davası açılması için yeterli bir gerekçe olarak görmektedir. Örneğin, Covid-19 pandemisinin ve yüksek enflasyonun yaşandığı bir dönemde, bu durumun uyarlama davası için geçerli bir gerekçe olduğunu ifade etmektedir.
Hukukçular, ev sahiplerinin yanı sıra kiracıların da uyarlama davası açma hakkına sahip olduğunu belirtmektedir. Özellikle pandemi nedeniyle birçok işletmenin kapanmak zorunda kaldığı ve kiracıların mağduriyet yaşadığı bir dönemde, kiracıların uyarlama talebinde bulunduğunu ifade etmektedirler.
Ev sahipleri, kiranın düşük kalmasını gerekçe göstererek uyarlama davası açsalar da, Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel, yüzde 25 zam sınırının bulunduğunu ve bu sınırlamanın yasal bir engel olduğunu belirtmektedir. Yüksel'e göre, yüzde 25 zam sınırı olmasaydı, uyarlama talepleri daha anlamlı olabilirdi. Ancak bu sınırlama nedeniyle kira düşükse, bu durumun yeterli bir gerekçe olmadığını ifade etmektedir.
